La Superintendencia del Medio Ambiente (SMA) sancionó por elusión ambiental al proyecto inmobiliario Alto Maullín con una multa de casi $3.800 millones, calculada sobre el beneficio económico ilícito obtenido por la venta de parcelas. La resolución, emitida la semana pasada, pone fin a un procedimiento administrativo que se extendió por seis años desde la primera denuncia ciudadana y que involucró al proyecto inmobiliario que construyó 87 parcelas de 5.000 metros cuadrados cada una, en una superficie total de 50,3 hectáreas, ubicado en el sector Línea Nueva s/n km. 0,58 de la ruta V-508, en la comuna de Llanquihue, a cinco kilómetros de Puerto Varas y dos del centro de Llanquihue, en pleno corazón de un ecosistema de alto valor ambiental reconocido por el Estado.
87 parcelas dentro de un Sitio Prioritario: lo que la ley no permite
En agosto de 2020, la empresa Alto Maullín SpA inició los trabajos con maquinaria pesada para habilitar un camino de 12 metros de ancho y 1.200 metros de extensión, con corta de bosque nativo en sectores con pendiente superior a 45°, generando una zona de alta fragilidad con peligro de deslizamiento por la remoción total de la cobertura vegetal. El proyecto contemplaba un loteo exclusivo con acceso vigilado, urbanización, caminos interiores asfaltados y áreas comunes con plazas, jardines y mirador, todo ejecutado sin haber ingresado previamente al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA).
La intervención provocó pérdida de bosque nativo y degradación del suelo dentro de un área protegida vinculada al Santuario de la Naturaleza Humedales del Río Maullín, reconocido como sitio prioritario de conservación. El Tribunal Ambiental de Valdivia, con jurisdicción desde Ñuble a Magallanes, ya había establecido en 2021 que el proyecto se encontraba al interior de un sitio prioritario y que existía un riesgo real sobre los objetivos de conservación del lugar, autorizando a la SMA a aplicar medidas cautelares de paralización.
Seis años de resistencia ciudadana y un intento fallido de programa de cumplimiento
El caso ilustra con precisión la capacidad de resistencia de la sociedad civil organizada frente a proyectos que operan al margen de la regulación ambiental. En agosto de 2021, Fundación Legado Chile, Fundación de Conservación Marina, el Comité Acción Comunal Puerto Varas, la Asociación de Tour Operadores Los Lagos y Birds Chile interpusieron una reclamación contra la propia SMA, luego de que el organismo aprobara un Programa de Cumplimiento presentado por la empresa que suspendía el procedimiento sancionatorio. El Tribunal Ambiental de Valdivia acogió esa reclamación y anuló la resolución de la SMA, ordenando continuar la tramitación hasta su término y exigir que el proyecto ingresara íntegramente al SEIA.
La multa final de $3.800 millones no responde a un cálculo arbitrario: está determinada por el beneficio económico ilícito que la empresa obtuvo al vender las parcelas sin haber cumplido la normativa ambiental. Es decir, el lucro obtenido sobre la base de eludir la ley es lo que finalmente define el monto de la sanción. Ennio Nasi Borsarelli, presidente del Comité Ambiental Comunal de Puerto Varas, valoró el resultado: «Nos alegra que el trabajo persistente de la sociedad civil haya contribuido a visibilizar esta situación y que hoy exista un pronunciamiento claro respecto de la importancia de resguardar ecosistemas de alto valor ambiental para las generaciones presentes y futuras.»
Un precedente para toda la región
La resolución de la SMA no es solo la clausura de un expediente: es un estándar que cambia las reglas del juego para los proyectos inmobiliarios en zonas sensibles de Los Lagos. Según las organizaciones denunciantes, el criterio aplicado en este caso asegura que ningún proyecto inmobiliario similar, emplazado en áreas protegidas, pueda situar su rentabilidad por encima del derecho a un medio ambiente sano, fortaleciendo la capacidad del Estado para prever y mitigar los riesgos sobre hábitats críticos.
El fallo llega en un momento en que la región de Los Lagos acumula varios casos similares activos: en Puerto Octay, la inmobiliaria Loteo Aires del Sur SpA enfrenta un requerimiento de la SMA por 116 lotes junto al lago Llanquihue sin Resolución de Calificación Ambiental; y en Puerto Montt, Inmobiliaria Rossan fue sancionada en marzo de 2026 con $26 millones por intervenir el humedal Valle Volcanes sin autorización, una multa que las organizaciones ambientales calificaron de «irrisoria» en comparación con el daño causado. El contraste entre ese monto y los $3.800 millones impuestos a Alto Maullín marca una diferencia metodológica relevante: el criterio del beneficio económico ilícito eleva significativamente la disuasión.
